El patrimonio fideicomitido de FIBRA UNO se gobierna con un comité técnico.

El 26 de abril de 2021, un comité técnico sesionó y acordó cancelar ciento cuarenta y nueve millones de certificados que el propio emisor había recomprado. Un mes después, dos delegados especiales giraron la instrucción al fiduciario. El canje del título ocurrió hasta mayo del año siguiente, y el Registro Nacional de Valores actualizó la inscripción. La propiedad legal de los inmuebles vive en ese banco. La decisión vivía en esa mesa, y tardó trece meses en volverse un hecho registrado.

HAA Legal describe esta arquitectura desde fuentes públicas y sin haber participado en ella. El vehículo es el Fideicomiso Irrevocable 1401, celebrado el 10 de enero de 2011. Lo que ese contrato hace es repartir en cinco papeles lo que una familia suele concentrar en una sola persona. El fiduciario designado en ese contrato, Banco Actinver, tiene la titularidad legal del patrimonio. Un asesor propone la estrategia. Un administrador la ejecuta. Los tenedores de los certificados son fideicomisarios en primer lugar, o sea que ahí vive el derecho económico. Y quienes aportaron inmuebles quedaron como fideicomisarios en segundo lugar, con derecho a readquirir lo que aportaron.

Sobre esos cinco papeles se monta el órgano que decide. Cualquier tenedor que reúna diez por ciento de los certificados designa a un miembro del comité técnico. Los aportantes de inmuebles, a través de un fideicomiso de control, designan al resto, y por diseño alcanzan la mitad más uno. Quienes aportaron los inmuebles conservan la mayoría del órgano que gobierna, y el derecho económico quedó repartido entre los tenedores del mercado. El dibujo se parece al de Patagonia, con una diferencia que conviene marcar. Allá el valor económico se donó. Aquí se colocó en un mercado y alguien pagó por él. La técnica de separar control y valor es la misma; el destino del valor cambia por completo.

Un fideicomiso puede repartir en cinco papeles lo que una familia concentra en una firma. El banco tiene la titularidad, el comité técnico decide, y el derecho económico viaja por separado. Cada papel vive en una cláusula distinta del mismo contrato.

La lectura mexicana de este caso corre en dirección contraria a la de costumbre, porque el instrumento ya es mexicano y lo que se lee es la escala. El artículo 187 de la Ley del Impuesto sobre la Renta exige, para este régimen, que el fiduciario sea institución de crédito o casa de bolsa residente en México, que al menos el setenta por ciento del patrimonio esté invertido en inmuebles arrendados, y que cada año se distribuya al menos el noventa y cinco por ciento del resultado fiscal. Esas tres reglas, cotejadas contra el texto vigente, vienen de la ley, y el régimen se sostiene únicamente mientras se cumplen.

Aquí está el candado que conviene llevarse. El contrato del fideicomiso admite que las distribuciones sean distintas a ese noventa y cinco por ciento, y para lograrlo exige el voto favorable de la mayoría de los miembros independientes del comité técnico, que en ningún caso pueden ser menos del veinticinco por ciento del órgano. La ley pone el piso y el contrato pone la llave, y la llave queda en manos de quien carece de interés en el resultado. El tratamiento fiscal de un vehículo de este tipo, y el de cualquier distribución que haga, exige revisión de un especialista fiscal antes de cualquier diseño.

En veintiún años de diseñar estructuras para familias empresarias del noreste, el patrón se repite con una regularidad que ya permite anticiparlo. La familia concentra en una persona la titularidad, la decisión y el beneficio, y llama estructura a esa concentración. El día que esa persona falta, los tres papeles se disputan al mismo tiempo y con la misma urgencia. Separarlos por documento, con un órgano que decide y reglas de quórum escritas, es trabajo de arquitectura y se hace mientras todos pueden firmar.

La posición de HAA Legal es directa. Un fideicomiso familiar se diseña con la disciplina de uno que cotiza: comité técnico con integración y facultades escritas, reglas de designación y sustitución, y una minoría calificada que guarda las decisiones capaces de dañar al beneficiario. Cada una de esas reglas queda sostenida con evidencia documental, eso que en la casa llamamos auditabilidad. El régimen fiscal aplicable a cualquier vehículo patrimonial cambia caso por caso, y ninguna posición en esa materia es definitiva sin análisis de especialista.